Bail professionnel : durée, préavis, loyer, ce que dit la loi

Le bail professionnel est le contrat de location le plus utilisé par les professions libérales pour leur cabinet ou leur bureau. Il offre au locataire une grande liberté de sortie, mais laisse beaucoup de points à la négociation. Voici ce que dit la loi, ce que le contrat doit prévoir, et les clauses à lire avec attention avant de signer.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle. C’est le cas typique des professions libérales : médecin, kinésithérapeute, psychologue, avocat, notaire, expert-comptable, architecte, consultant.

Son régime tient en peu de règles. L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 fixe l’essentiel (forme, durée, résiliation) et l’article 57 B prévoit l’état des lieux. Pour le reste, ce sont le Code civil et le contrat lui-même qui s’appliquent. Cette brièveté laisse une grande liberté aux parties : beaucoup de points importants (loyer, révision, charges, travaux, dépôt de garantie) dépendent de ce qui est écrit dans le bail.

Si le local sert à la fois de logement et de lieu d’exercice, on parle de bail mixte : il relève alors principalement des règles du bail d’habitation, et non du bail professionnel.

Bail professionnel ou bail commercial ?

En résumé, le bail professionnel privilégie la souplesse du locataire, le bail commercial sa stabilité. Depuis 2008, les parties à un bail portant sur un local professionnel peuvent convenir de le soumettre au statut des baux commerciaux. Le locataire gagne alors un droit au renouvellement, mais perd la possibilité de partir à tout moment avec six mois de préavis. Ce choix se fait par une clause expresse du contrat : lisez-la attentivement si elle figure dans le bail qu’on vous propose.

Durée et renouvellement

Le bail professionnel est conclu pour une durée d’au moins six ans. Les parties peuvent prévoir plus long, jamais moins. Il doit être établi par écrit.

À l’échéance, si aucune des parties n’a donné congé dans les délais, le bail est reconduit tacitement. Le locataire n’a pas de droit au renouvellement au sens du bail commercial : le bailleur peut refuser de reconduire le contrat à son terme, à condition de respecter le préavis, sans devoir d’indemnité d’éviction.

Résiliation et préavis

Pour le locataire

C’est le grand avantage du bail professionnel : le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux, en respectant un préavis de six mois. La notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le préavis court à compter de la réception de la notification.

Cette faculté de départ permet de s’engager sur un bail de six ans sans risquer d’être bloqué si l’activité évolue, à condition d’anticiper ses six mois de loyer pendant le préavis.

Pour le bailleur

Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail en cours de route pour convenance. Il peut seulement donner congé pour l’échéance du contrat, en respectant le même délai de six mois. Les manquements graves du locataire (loyers impayés, par exemple) relèvent d’une autre logique : la clause résolutoire du contrat ou une action en justice.

Le loyer et sa révision

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Sa révision l’est aussi : c’est le contrat qui prévoit si, quand et comment le loyer évolue. En pratique, les baux professionnels prévoient souvent une révision annuelle selon un indice publié par l’Insee, comme l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Vérifiez trois choses :

• l’existence d’une clause de révision et l’indice choisi ;
• la date et la fréquence de la révision ;
• la façon dont les charges sont facturées : provision avec régularisation, forfait, ou refacturation au réel.

Côté fiscalité, la location nue d’un local professionnel n’est en principe pas soumise à la TVA, sauf si le bailleur a opté pour l’assujettissement. Demandez si le loyer annoncé est hors taxes ou toutes taxes comprises.

Charges, travaux et dépôt de garantie

Les charges

La répartition des charges, de la taxe foncière et des dépenses d’entretien dépend du contrat. Faites-la détailler poste par poste et demandez le montant réel des charges des années précédentes lorsqu’il existe.

Les travaux

Le bail doit préciser qui prend en charge les grosses réparations, l’entretien courant et les travaux de mise aux normes. Si vous prévoyez des aménagements (cloisons, point d’eau, câblage), faites préciser dans le contrat s’ils sont autorisés et ce qu’ils deviennent à votre départ.

Le dépôt de garantie

Il n’est pas imposé par la loi pour un bail professionnel. Son montant et ses conditions de restitution sont donc ceux du contrat : faites-les écrire clairement.

L’état des lieux

L’article 57 B de la loi de 1986 prévoit l’établissement d’un état des lieux lors de la remise des clés au locataire et lors de leur restitution. Il est établi contradictoirement et à l’amiable par les parties, ou, à défaut, par un commissaire de justice. Prenez le temps de le rédiger avec précision, photos à l’appui : c’est la référence en cas de désaccord sur l’état du local à votre départ.

Sous-location et partage du cabinet

Partager son cabinet, ou le sous-louer certains jours, est très courant chez les libéraux. Le Code civil permet au locataire de sous-louer, et même de céder son bail, si cette faculté ne lui a pas été interdite par le contrat. Beaucoup de baux encadrent ou interdisent cette possibilité : lisez la clause correspondante avant de proposer votre cabinet à un confrère, ou avant d’accepter une sous-location.

Côté sous-locataire, demandez à voir l’autorisation : si le bail principal interdit la sous-location, votre installation repose sur une base fragile. Notre guide cabinet partagé : les questions à poser détaille les autres points à vérifier.

Les clauses à relire avant de signer

• La désignation précise des locaux et leur destination : votre activité est-elle bien autorisée ?
• La durée, au moins égale à six ans.
• L’éventuelle soumission au statut des baux commerciaux.
• Le loyer, la clause de révision et l’indice retenu.
• La répartition des charges, de la taxe foncière et des travaux.
• Le dépôt de garantie et ses conditions de restitution.
• Les règles de sous-location et de cession.
• La clause résolutoire et ses conditions.

Le bail engage sur plusieurs années : faites-le relire par un avocat ou par votre organisation professionnelle avant de signer. Certaines professions disposent aussi de modèles de contrats proposés par leur ordre.

Questions fréquentes